To była ciekawa transakcja, godna długiego opisania.
Dokładnie 2 lata temu zajęliśmy się sprzedażą nietuzinkowej Rezydencji Więckowy k. Starogardu Gdańskiego. Łącznie 10 ha ziemi rolnej, w części zabudowanej budynkiem w stanie surowym zamkniętym o powierzchni 420 m2, mającym docelowo pełnić funkcję domu opieki z częścią pensjonatowo - konferencyjną i gastronomiczną.
Urokowi posiadłości dodał drewniany domek z kominkiem, chata grillowa z zapleczem kuchennym oraz wędzarnią, kort tenisowy oraz ogromny, przepięknie zaaranżowany ogród, z oczkiem wodnym, fontanną, z drzewami i krzewami sięgającymi 10 m.
Jesteśmy już po umowie sprzedaży i wydaniu nieruchomości nowemu Właścicielowi. Dlaczego transakcja okazała się trudniejsza niż pierwotnie przewidywaliśmy i na długo utkwi nam w pamięci?
Otóż, ziemia rolna = konieczność stosowania się do przepisów Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Część gruntów, które miał docelowo zakupić Klient nie-rolnik miała wydaną ostateczną Decyzję o warunkach zabudowy sprzed kwietnia 2016 r. stąd też byliśmy wszyscy przekonani, że sprzedaż nie trafi do KOWR, bo ta część nie była ziemią rolną.
Nic bardziej mylnego. Rok przed wydaniem tejże Decyzji trójka Sąsiadów, w tym nasz Sprzedający p. Ryszard, postanowili, że wyrównają granice swoich działek i po decyzji podziałowej „wymienią się” gruntami. Parcele, mające zaledwie po kilkadziesiąt metrów kwadratowych, a problem na miarę kilkuset hektarów - kiedy poprosiliśmy o wyciągnięcie do aktu Decyzji podziałowej z archiwum Urzędu (żaden z sąsiadów nie miał jej u siebie), okazało się, że sprawa bardzo mocno skomplikowała się.
W wyniku zdarzeń losowych zamiany nie dokonali. Nie zwrócili uwagi, że mieli na tą czynność 6 miesięcy, o podziale wszyscy zapomnieli na 10 lat, w tym Urząd, który decyzję wydawał... Efekt? W księgach wieczystych całej Trójki widniały działki niepodzielone, Urząd nie sprawdził czy warunek zamiany został spełniony, wydawał kolejne decyzje, w tym. m.in. naszą Decyzję o warunkach zabudowy Rezydencji, która uwzględniała podział, a który to w zasadzie przestał istnieć kilka miesięcy wcześniej.
Nasz Klient nie-rolnik mógł wprawdzie stanąć do umowy i nabyć ją jako ziemię rolną, ale tylko za zgodą KOWR na nabycie, pamiętając m.in. o nakazie prowadzenia gospodarstwa rolnego, zakazie zbycia przez 5 lat i innych obwarowaniach. Tego nie chciał.
Musieliśmy przebrnąć przez gąszcz urzędowych procedur, aby „wyprostować” zapisy wspomnianej decyzji podziałowej sprzed 10 lat. Szczęście w nieszczęściu, że trafiliśmy na kompetentnych urzędników, którzy w krótkim czasie wystawili nową, tożsamą decyzję, wygaszając poprzednią. Odnowiliśmy kontakty z sąsiadami i zorganizowaliśmy kilkanaście nowych dokumentów do notarialnej umowy zamiany. Kiedy czterech lokalnych notariuszy odmówiło nam wykonania aktu z uwagi na skomplikowany charakter sprawy lub brak wolnych terminów nasz zaprzyjaźniony notariusz z Gdyni wykonał czynność wyjazdową (brak możliwości przyjazdu całej Trójki do Kancelarii) i szczęśliwie umowa zamiany została zawarta.
Dwa dni później podpisaliśmy umowę sprzedaży Rezydencji. To okazało się w całej transakcji najprostsze.
W trakcie całego procesu sprzedaży Rezydencji Więckowy kilkukrotnie zmienialiśmy strategię sprzedaży, aby znaleźć odpowiedniego klienta na tego rodzaju nieruchomość. Ostatecznie sprzedaliśmy zabudowane 2 ha z 10 ha ziemi.
Tak więc nie żegnamy się ze Sprzedającym, analizujemy w jaki sposób uskutecznić sprzedaż pozostałych 8 ha, a mając już uregulowany stan prawny będzie trochę łatwiej. Panie Ryszardzie – działamy dalej!
