Ulubiona kolorowanka pośrednika - czyli jak doradzić zbywcy najkorzystniejszą sprzedaż?

Dostaliśmy z polecenia kontakt do Klientki, która zamierzała sprzedać dom. Szybko i w dobrej cenie. Bynajmniej taką informację otrzymaliśmy przy pierwszej rozmowie telefonicznej.

Na spotkaniu jednak okazało się, że nie będzie ani szybko, ani tanio. Dlaczego?

Otrzymaliśmy pełną dokumentację nieruchomości do wglądu, łącznie z operatem szacunkowym: piękny, duży bungalow, położony na 3 hektarowej działce, graniczącej z rzeką.

Na co zwróciliśmy uwagę?

- przy sprzedaży konieczność zastosowania przepisów Ustawy o Kształtowaniu Ustroju Rolnego (w wielkim uproszczeniu: nie-rolnik musi uzyskać zgodę KOWR na nabycie zabudowanej ziemi rolnej = wydłużenie procedur)

- możliwość podziału atrakcyjnego terenu, na którym położony jest dom - podział ziemi na 3 działki pozwoli na uzyskanie zdecydowanie wyższej ceny. Tym bardziej, że uchwalony Miejscowy Plan przewiduje podział, wskazując na tym terenie 2 obszary oznaczone symbolem RM (zabudowa zagrodowa)

- propozycja naszego najkorzystniejszego podziału gruntu na 3 parcele w ten sposób, że:

działka I – zabudowana ww. budynkiem, o powierzchni do 1 ha, w celu ominięcia zgody na nabycie z KOWR, ograniczając się tylko do pierwokupu

działka II – o powierzchni również do 1ha, procedury jw.

działka III - powyżej 1 ha, tu wymagana zgoda KOWR dla nie-rolnika

Brzmi w zasadzie nieskomplikowanie, ale niestety, jako to w życiu bywa, za prosto być nie może.

Geodeta potwierdził, że podzielić się da, jest jednak jedna trudność do przejścia.

Aby zrobić podział nieruchomości należy odtworzyć przebieg granic całej działki - wzywa się właścicieli na grunt, ustala się przebieg granicy, spisuje protokół i gmina wydaje decyzję o rozgraniczeniu.

Jako, że nasza działka graniczy z rzeką, w Starostwie nie ma danych określających jej przebieg, należy przeprowadzić tzw. rozgraniczenie według prawa wodnego, a stosowną decyzję wydaje wówczas Minister w Warszawie.

Podziały działek graniczących z rzekami czy jeziorami wykonuje się bardzo rzadko, często sami urzędnicy mają problem z tym, aby odpowiednio pokierować czy udzielić konkretnej pomocy.

Temat wyklaruje się za około rok, ale my już dziś przygotowujemy się do sprzedaży nieruchomości, na odpowiednich warunkach.

Sytuacja na rynku zmieniła się w ostatnich miesiącach i będziemy potrzebować więcej czasu na promocję oferty i jej sprzedaż.

Życzymy sobie, aby wszystko ułożyło się zgodnie z planem.